Владельцам участков земли надо обозначить их точные размеры и подтвердить это документально. В частности это необходимо для расчета налогов. Поэтому границы всех, стоящих на кадастровом учете, земельных наделов должны быть документально зафиксированы.
Постановка на кадастровый учет закрепляет право собственника на земельный участок. Это дает право:
• пользоваться участком в своих нуждах, например для строительства;
• передать право собственности другому лицу в результате продажи, дарения или наследования;
• сдать участок в аренду;
• получать страховые выплаты за ущерб;
• требовать соблюдения прав собственника от третьих лиц в возникающих спорах, которые часто случаются между соседями.
Без надлежащего оформления границ владение земельным участком считается незаконным. Поэтому любые сделки с ним будут считаться недействительными. Использовать землю под свои нужды можно только после оформления акта согласования границ земельного участка.
Что представляет собой акт согласования
Акт согласования границ участка подписывают все заинтересованные лица:
• в первую очередь соседи;
• наследники земельного участка;
• арендаторы;
• другие законные пользователи участка.
В нем указываются персональные данные участников. Документ можно оформить от руки или напечатать. Если пишут вручную, то берут черные или синие чернила. Кадастровый инженер собирает все данные для составления документа. Он же устанавливает всех заинтересованных лиц, которые должны поставить свои подписи. Им высылают приглашения на согласование границ.
Формуляра для акта согласования нет, его можно составить в произвольной форме, главное указать в нем все необходимые данные и собрать подписи всех участников. В документе запрещены исправления или помарки.
Оформленный и подписанный акт согласования границ инженер относит в кадастровую палату. Это делается для внесения данных владельца в Росреестр. К данным кадастровой палаты нет доступа у посторонних.
Для оформления акта согласования используют обратную сторону чертежа границ участка. Без этого документа межевой план будет не полным.
Есть ошибочное мнение, что если границы удела указаны в ЕГРН сведениях, то можно не проводить акта согласования. Это ошибка. Отмеченные на публичной кадастровой карте границы участка не дают гарантий от протестов соседей.
Иногда собственник делит свой участок на несколько частей и оформить на других пользователей. Тогда тоже надо проводить акт согласования. Иначе невозможно зарегистрировать право нового собственника.
Понятие “точность границ”
На публичной кадастровой карте очерчены границы участка. Но иногда точность обозначения оказывается ниже, чем предусмотрено законодательством. Ответственность за это несет приказ Минэкономразвития N 90 от 01.03.2016. Погрешность составляет, например:
• для поселений, деревень, городов 0,10 м;
• для земельных угодий или садового товарищества 0,20 м.
Публичная кадастровая карта допускает погрешность в 5-7,5 м. Поэтому могут возникнуть споры.
Если один из соседей решается на кадастровые работы, чтобы уточнить границы своего земельного владения, а у кого-то из соседей точность указанных границ окажется не соответствующей нормативной, приходится пройти процедуру уточнения всем заинтересованным лицам. В этом случае границы участка могут остаться прежними, но для их уточнения нужна еще одна процедура согласования.
Участие в акте согласования
Всем участникам процедуры согласования предоставляется межевой план. Документ согласования попросят подписать. В документе надо обратить внимание на текстовую и графическую части. Точные координаты участка записывают в текстовой части. В графической будет вписан акт согласования. Чертеж участка должен быть на обратной стороне. Все документы необходимы для составления межевого плана.
Помимо этого можно составить запрос на геодезические работы. Их проводит геодезист или кадастровый инженер. Он должен составить ситуационный план, где указываются ориентиры местности (забор, фонарь или другие объекты капитального строительства).
Изменения или уточнения в границах участка отмечают на чертеже красным цветом, а не измененные объекты — черным. Когда на чертеже один участок и его границы черные, то проводят уточнения границ. Если на чертеже отмечен соседний земельный участок, а на нем отмечено что-то красным цветом, то собираются вносить изменения. Хозяин соседнего участка может потребовать пояснений и отказаться подписывать акт согласования.
Процедура согласования может проводиться на местности. Геодезист устанавливает колышки по границе участка. На колышках указывают номер участка и дата установки. Вся процедура описывается в акте согласования. Если все участники согласны, то ставят свои подписи.
На процедуру согласования всех участников приглашают в письменной форме за месяц до события. Если заинтересованные лица пропустят событие, то кадастровый инженер опубликует объявление новых границ в газете. При отсутствии письменных возражений границы считаются согласованными без подписей заинтересованных лиц. Поэтому письменное извещение нельзя игнорировать.
Все свои возражения участники указывают тоже в письменной форме и вручают их кадастровому инженеру или соседу, который заказал пересмотр границ. Далее спор будет решаться в суде.
Каждый участник акта согласования границ получает свой экземпляр документа.
Если документ был составлен незаконно, например поставлены поддельные подписи, то его оспаривают в суде. В исковом заявлении просят признать акт согласования недействительным.
Необходимые данные для акта согласования
Документ оформляется в произвольной форме. Кадастровый инженер должен туда вписать:
• номер документа и название;
• кадастровый номер объекта;
• данные об участке: адрес, размер, индивидуальные особенности, границы;
• идентификационные данные хозяина участка;
• кадастровые номера смежных участков;
• идентификационные данные владельцев соседних участков;
• доверенности, которые оформили владельцы соседних участков своим поверенным;
• возникшие в процессе согласования возражения;
• если согласование проводилось на собрании, то план мероприятия;
• подписи кадастрового инженера и геодезиста, заверенные печатью;
• подписи заинтересованных лиц;
• чертеж участка.
Право владения участком подтверждается выпиской ЕГРН. Она может заменить Свидетельство о праве собственности.
Учету подлежат все объекты недвижимости, даже недостроенные. Все изменения недвижимости должны быть зарегистрированы. Здесь имеется в виду снос здания, перестройка, изменение формы или площади участка. Каждое изменения фиксируется кадастровыми работами и внесением изменений в базу данных.
Отказать в учете могут в случае:
• нехватки необходимых документов;
• не правильно оформленных актов согласования границ участка;
• отсутствии чертежей;
• если границы участка заходят в лес;
• захватывают территорию населенных пунктов;
• если объект не считается самостоятельным.
Акт согласования должен определить однозначно, что все правообладатели согласны с установленными границами участка. Процедура проводится кадастровым инженером при наличии сведений о смежных участках в государственном кадастре недвижимости. Если смежный участок находится в государственной собственности, то границы согласовывать надо с муниципалитетом. Для получения этой услуги подается соответствующее заявление. После оформления акта согласования границ участка можно использовать землю по своему усмотрению и считать себя полноценным владельцем.
