Собственнику земельного участка важно с точностью определить площадь своего участка. Объясняется это не только тем, что владение землей дает права на постройку недвижимости, но и тем, что теперь человек будет обязан платить налоги. Обязательной процедура межевания стала с начала 2018 года. Тем не менее, по-прежнему многие россияне не установили точные границы собственных участков. Есть определенные правила проведения межевания.
Определение границ участка
Определение границ участка – это регламентированная процедура, в ходе которой определяются поворотные точки участка с привязкой с GPS координатам. Эти данные обязательно фиксируются в Государственном кадастре недвижимости.
Законом установлено, что с 1 января 2018 году процедура межевания стала обязательной. Информация об участках вноситься в Кадастр при постановке земли на учет. Ранее процедура обязательной не была. Именно поэтому в отношении некоторых участков ставится в реестре запись «неустановленные границы».
Юридические и фактические границы
Самые важные характеристики участка – это его границы и площадь. Граница – это условная линия, которая соединяет две поворотные точки.
К примеру, можно себе представить четырехугольный участок. На нем имеется четыре поворотных точки – каждый угол. Линия будет в таком случае границей. Если участок сложный, то тогда точек, естественно, будет больше.
При проведении кадастровых работ мастер определит координаты этих точек. Поэтом он на плане соединяет их линиями. Именно линии и являются границами. Понятно, что от точности установления поворотных точек зависит то, насколько точно будут определены границы. При этом, стоит учесть то, что при постановке участка на учет вписываются именно координаты, а не показатели длины отрезков, которые соединяют точки. Только в случае указания точек есть возможность установить точные границы и предотвратить вероятность разночтений.
Процедурой межевания называется процедура, при которой происходит установление этих границ. Но говорить о том, что у участка определены границы можно только в том случае, когда информация будет внесены в Кадастр. При этом узнают проводилась ли ранее процедура межевания можно самостоятельно – нужно просто посмотреть в выписку из Кадастра.
Межевание нужно в главную очередь владельцу территории. Внесение в государственную базу информации защитит права собственника. Но часто возникают и проблемные ситуации, к примеру, когда начинаются споры с соседями из-за установления этих границ. Объясняется это тем, что в любом случае при измерениях может присутствовать погрешность, хоть и небольшая. Второе – точки на местности выглядят по-иному. Иногда случается, что поворотная точка находится внутри здания. Однако, это редкость. Чаще всего поворотные точки располагаются около стен или заборов.
Как определить границы земельного участка?
Есть разные способы определения фактических границ на законных основаниях. В частности:
- По факту. Применяется в том случае, если участок ранее не был размежован. Владелец участка заказывает услуги определенной фирмы. После проведения работ соседи подписывают акт согласия границ. Могут использоваться и «исторические точки» — те, что появились самопроизвольно. Если между участками стоит забор и соседи не имеют претензий, то акт подписывается.
- По кадастровой информации в Росреестре. В таком случае межевание проведено не было ранее, но ни нет никаких границ между участками. Требуется обязательно вынос границ в натуру. Данные берутся для исследований из Кадастра. Именно по этому информации и устанавливаются межевые знаки.
По сути процедура межевания довольно проста в теории. Но на практике возникают сложности. Чаще всего проблема касается согласования границ. Происходит это по ряду причин:
- Несогласие соседей. Нередко случаются ситуации, когда соседи не согласны с установленными границами. Это бывает, если возникают споры из-за земли.
- Соседи пропали. Случается, что соседний участок заброшен, при этом заказчик не знает, кому он принадлежит. Раньше процедура в таком случае была длительной и провести межевание было очень сложно. Сейчас же закон несколько изменился. Можно установить границы даже в случае, если соседей найти невозможно.
- Ошибки в Кадастре. Также довольно частая проблема. При установлении границы кадастровый инженер просматривает внесенную ранее информацию. В ней могут быть обнаружены ошибки. Иногда случаются ситуации, что эти ошибки вызывают споры не только между соседями, но и споры с другими заинтересованными лицами. Разрешение этих ситуаций индивидуальное – зависит от конкретных условий и самой проблемы.
Что делать в случае спора с соседями?
Специалисты рекомендуют постараться решить споры «полюбовно». Вероятно, что соседи пойдут на встречу, если с ними договориться человеческим языком. Споры о прохождении границы между земельными участками в теории можно разрешить различными способами:
- Определение погрешности. Законодательно прописано, что могут наблюдаться небольшие погрешности при установлении границ. При этом устанавливается размер этих погрешностей в зависимости от того, к какой категории относится земля. Иногда споры возникают по поводу нескольких десятков сантиметров. Но такое расстояние просто находится в пределах погрешности, поэтому спор легко разрешается.
- Вынос в натуру. Кадастровая процедура происходит по желанию заказчика. При этом оплачивает он ее самостоятельно. Инженер, беря во внимание информацию из ГКН, устанавливает непосредственно на местности поворотные точки земельного участка.
- Землеустроительная экспертиза – это самый сложный и дорогостоящий процесс, который применяется для урегулирования спора. Ответственный инженер проводит анализ ситуации, выявляет, что именно послужило причиной разногласия. Анализируя все данные, он составляет собственное заключение и дает рекомендации по урегулированию спорной ситуации.
Если же соседи не хотят мирно урегулировать конфликт, то остается только одно решение – обратиться в суд. Однако, стоит сразу понять, что в таком случае потребуется не только дополнительное время, но и дополнительные денежные траты. В любом случае необходимо будет проводить землеустроительную экспертизу, ведь по решению суда она будет с большой вероятностью назначена.
Что делать, если нет оснований для спора?
Иногда инженеры сталкиваются с такой ситуацией: соседи годами или даже десятилетиями спорят из-за нескольких десятков сантиметров. Интересно то, что оказывается, что оснований для такого спора нет. Всегда возникает некоторая погрешность, ведь определить координаты со стопроцентной точностью возможным не представляется. Погрешность присутствует всегда, при этом влияет на это разные факторы:
- Точность прибора при проведении измерения. Инженеры используют в исследованиях специальное геодезическое оборудование. Оно периодически проходит проверки. Но, увы, гарантировать того, что прибор будет на сто процентов точен не получается. Только крупные компании могут пообещать, что погрешность будет самая минимальная. Небольшие же фирмы не имеют средств купить собственные приборы. Они пользуются арендованным оборудованием. Естественно, в таком случае говорить о точности не приходится. Погрешность может быть довольно внушительной.
- Методика измерений. В геодезии могут использоваться различные методы измерения. При этом каждый из них дает свою степень погрешности.
- Квалификация специалиста. К сожалению наличие лицензии у мастера нисколько не гарантирует того, что у него высокая квалификация. Специалисты рекомендуют перед заключением договора с компанией обязательно проверять наличию информации о ней в Росреестре. Также там прописывается и число отказов – большая величина отказов должна непременно насторожить. Обращаясь в компанию «Инженерная геодезия» клиенты уверены, что работу проведет квалифицированный кадастровый инженер.
Инженер, проводящий процедуру межевания, не только определяет сами координаты поворотных точек земельного участка. В сферу его задач входит и минимизация возникающей погрешности. Она в свою очередь не должна выходить за пределы установленными нормативными актами показатели.
Показатели определяются Приказом Минэкономразвития под номером 518 и зависят от категории земли. К примеру, они составляют:
- Для населенных пунктов – 0,1 м. Д
- Для дачных участков, земель для садоводства и огородничества, ЛПХ – 0,2 м.
- Земли сельхозназначения – 2,5 метра.
Расположение фактической границы может быть различным, но обязательно в пределах установленной законом нормы. Но все не так просто, как может оказаться на первый взгляд. Дело в том, что до 2013 года были принятыми другие нормы погрешности. К примеру, для садоводческих участков устанавливалась норма до 0,3 метров. Сейчас же показатель уменьшился, как было описано ранее, до 0,2 метров.
На практике выглядит это следующим образом. Владелец земли установил границы участка до 2013 года. Все измерения были проведены по государственным нормам. Но сейчас показатели сменились. По нормам погрешность для садоводческого участка составит до 2 сантиметров (а было 30 сантиметров). Увы, но придется уточнять границы, ведь предыдущее решение утратило свою силу.
Удобно то, что узнать нормы можно в кадастровой выписке. В документах хранится вся ранее полученная информация. Если погрешность вписывается в новые нормы, то оснований для повторного рассмотрения вопроса нет. Безусловно, выполнить все работы качественно и ответить на вопросы помогут специалисты «Инженерной геодезии».
