Для того, чтоб начать строительство на землях ЛПХ или ИЖС требуется специальная разрешительная документация. Раньше нужно было получать разрешение на строительство, сейчас же его заменил уведомительный порядок. ОКС, построенный без специальных нормативных документов, считается самостроем. Такие сооружения не поставят на кадастровый учет, на них не получится оформить право собственности. Стоит также понимать, что на владельца самостроя будет наложен штраф, а администрация вправе потребовать снести здание.
Можно ли узаконить постройку уже построенного дома?
Для этой цели была введена так называемая дачная амнистия. По сути представляет собой она упрощенный порядок регистрации сооружений. В этот закон постоянно вносятся коррективы. На данный момент действие амнистии было продлено до 2021 года. Узаконить самострой, как указывается в законе, можно двум способами: административным или через суд. Лучше изначально обращаться в администрацию, а в суд только после того, как другие методы не дадут результатов.
Административный порядок
Довольно часто все вопросы с узакониванием постройки решаются уже на административном этапе. При этом схема действий схожа с той, что была бы, если бы доме еще вовсе не был построен. Итак, требуется:
· Подать заявление о начале строительства. Зачастую представители властей на этом этапе не выезжают на место постройки. Им достаточно проверить категорию земли, ее расположение и важные характеристики. Поэтому часто даже на построенные дома можно получить положительный ответ. В результате администрация отправит ответное уведомление. Именно оно и является необходимой разрешительной документацией.
· Теперь на руках у владельца недвижимости будет два уведомления. Заявление, которое подавалось в администрацию, и ответ от администрации, приравнивающийся к разрешению.
· Заключение договора на покупку технического плана. Это важный документ, без которого приступать к строительству законно нельзя по нормам текущего законодательства. Оформлением техпана в праве заниматься только аккредитованные специалисты. Вы можете обратиться в компанию «Инженерная геодезия», чтоб найти такого геодезиста. После заключения договора специалист приезжает на объект и на основании полученных измерений составит технический план.
· Обраться снова в муниципалитет. Нужно уведомить государственные органы о том, что строительство закончено. К заявлению, оформленному по специальному образцу, прилагается и технический план. Затем следует проверка дома. Недвижимость обязательно должна соответствовать указанным ранее характеристикам.
Если нарушений не будет выявлено, то человек получает уведомление о соответствии сооружения. По сути это уже окончание процедуры. Администрация сама передает документацию в Росреестр для внесения в общую базу.
Это, стоит отметить, самый простой вариант узаконивания недвижимости. Им можно воспользоваться, если дом был построен на землях ЛПХ или ИЖС (на землях СНТ до 2021 года). При этом сооружение должно соответствовать ряду критериев:
· Высота сооружения составляет не больше 20 метров. Его этажность не превышает трех этажей включительно.
· Дом неделимый. То есть проживает в нем одна семья, а не несколько. Но, конечно, он разделяется на комнаты.
· Сооружение не используется в коммерческих целях, например, для сдачи в аренду как санаторий и тому подобное.
Обязательно, чтоб построенный новый дом соответствовал этим критериям. В противном случае уведомительный порядок не распространяется на него.
Если новый дом построен вместо старого дома
Довольно часто возникают такие ситуации: старый дом сносится, а на его месте строят новый. Но разрешений при это человек не получает, ведь считает, что это не нужно, ведь у старого дома были все бумаги в наличии, он был поставлен на кадастровый учет. В таком случае также нужно действовать, но по-другому алгоритму:
· Обращаемся в администрацию. По сути процесс идентичный описанному выше.
· Снимаем старый дом с кадастрового учета. Обязательно нужно заказать у кадастрового инженера акт обследования.
· Подаем заявление в Росреестр о снятии старого дома с чета. Также это можно выполнить и через МФЦ.
· Если от администрации получен положительный ответ, то заказывают технический план сооружения. Тут тоже придется заказывать услуги в независимой компании.
· Подаем заявление об окончании строительства и оформленный ранее технический план.
Когда проверка будет окончена владелец дома получит уведомление. Если нарушений не обнаружено, то в уведомление это пропишется. Дом будет поставлен на кадастровый учет вместо старого.
Если администрация отказала
Увы, но ситуации, когда администрация отказывает, не редкость. При этом получить отказ можно на любом шаге выполнения этой процедуры. В таком случае придется решать вопрос через суд. Для этого потребуется собрать следующий пакет документов:
· Официальный отказ от администрации.
· Выписка из ЕГРН на земельный участок.
· Технический план на новый дом.
· Согласование с контролирующими органами.
· Согласование от коммунальных служб.
· Договор с проектной компанией.
Сооружение должно соответствовать строительным нормам. Чтоб убедиться в этом заказывают строительную экспертизу. Если нарушений не будет выявлено, то эксперт предоставляет соответствующий документ. Он является главным доказательством в суде. То, что ОКС соответствует параметрам, заставляет суд встать на сторону застройщика.
Но есть один нюанс. Если эксперт выявит какое-то нарушения в постройке, то он обязательно отметит это в документах. Понятно, что такое заявление будет бесполезным в суде. Поэтому нужно устранить все нарушения, а только потом заказывать услугу, чтоб не тратить лишние деньги. Но, конечно, бывают нарушения, которые устранить невозможно. К примеру, дом расположен близко к участку соседей (менее чем в трех метров). Рациональный вариант – договориться с соседями.
После того, как вы соберете все документы, можно подавать иск в суд. В этом документе прописываются данные об истце и ответчики, характеристики недвижимости. Нужно обосновать все свои требования, приложить документы и оплатить пошлину.
В ходе разбирательства суд рассматривает все доказательства. Если информации недостаточно, то могут потребоваться дополнительные экспертизы. При этом экспертизы эти оплачивает именно истец. Внесудебное исследование обойдется дешевле, чем назначенное судом, что тоже требуется учитывать.
Суд по вопросу недвижимости может длиться довольно долго. К этому тоже нужно психологически подготовиться. Суд встает на сторону истцов в таких случаях:
· Дом соответствует всем градостроительным нормам.
· Проживание в нем безопасно для людей.
· Постройка соответствует категории земли.
· Постройка недвижимости не нарушает права соседей.
Если требования выполнены, то дом сохраняется. Затем нужно подать заявление в Росреестр и приложить к нему решение суда. В течение 10 дней выписка из ЕГРН будет получена.
Приобретательная давность
Случается, что люди живут в построенных самолично домах без законных оснований, десятилетиями. Никаких претензий администрация им не предъявляет. Но если владелец хочет узаконить сооружение, то он получает отказ. На самом деле, если дому более 15 лет, оформить законно его можно по приобретательной давности. Важные аспекты:
· Дому должно быть 15 лет или более, и это нужно доказать. Квитанции, свидетельства соседей – пригодиться все.
· От администрации не было претензий. В течение всего срока пользования недвижимостью не было никаких уведомлений.
Если условия соблюдены, то владельцу не имеют право отказать в оформлении дома законным образом.
Какие моменты нужно учитывать
На самом деле в этой процедуре есть масса нюансов и сложностей, которые нужно учитывать. Есть несколько факторов, которые не дают узаконить недвижимость в любом случае. К числу таких факторов относятся:
· Несоответствие категории земли. К примеру, если на землях сельскохозяйственного назначения разрешено огородничество, а не садовничество, то суд не встанет на вашу сторону.
· Нет прав на земельный участок. Обычно это право собственности, но может быть и наследуемое владение, договор пожизненной аренды. Если земля формально не принадлежит владельцу дома, то узаконить его не получится.
· Несоответствие нормам. Наличие коммуникаций или возможности их подключения, безопасность для проживающих людей – важные аспекты. Дом не долен нарушать права соседей.
Зачем нужно узаконивать дом, который уже построен?
Дело в том, что владельцы самостроев не платят налог, так как их дома не стоят на кадастровом учете. Власти выявляют такие сооружения. Когда о их станет известно государству, то будет:
· Штраф за самовольную постройку.
· Иск от администрации – возможен снос самостроя.
· Оплата налогов за последние три года.
Понятно, что с жилым домом, который был построен самовольно, не получится совершить никаких сделок юридического характера. Его нельзя продать, подарить, оформить как наследство.
Как перевести из нежилого в жилой дом?
Важно, чтоб сооружение соответствовало требованиям. Возможно, понадобится перепланировка или переустройство. Обращаются в администрацию с заявлением, документом, удостоверяющим личность и подтверждающим права собственности. Также необходим проект переустройства или перепланировки помещения и заключении о соответствии помещения требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям.
Все документы, необходимые для подачи в администрацию или суд могут выполнять специалисты «Инженерной геодезии». Получить консультацию от них по своему вопросу вы можете по телефону.
