Придомовая территория многоквартирных домов, как определяется законом, принадлежит жильцам на правах общей собственности. Но отдельные доли выделить из этого права собственности не получится. На придомовой территории располагаются спортивные, детские площадки, автостоянки, проезды и многое другое. Но чтоб жильцы могли пользоваться этой территорий на правах собственников, нужно размежевать территорию и зарегистрировать ее. В противном случае она будет принадлежать местной администрации.
Межеванием в новостройках занимается застройщик. Если эта процедура не была проведена, то тогда здание ввести в эксплуатацию не будет возможным. Довольно часто в застройках старого образца придомовая территория не была размежевана и зарегистрирована. Жильцам оставляли право заниматься этим вопросом самостоятельно. Проводилось собрание, на котором решали этот вопрос. В дальнейшем участок использовался для нужд собственников. То есть они занимались организацией зон отдыха, постройкой спортивных и детских площадок, стоянок для машин и другой инфраструктуры.
Зачем необходима процедура межевания?
Придомовая территория, как установлено законом, должна использоваться сугубо для нужд людей, которые в этом доме проживают. Но часто зарегистрирована только сама земля, на которой этот дом расположен. Причина можно быть, как и низкая правовая грамотность жильцов, так и то, что они не желали платить дополнительные взносы за пользование землей.
Такая ситуация может привести к массе неблагоприятных последствий. В частности, не редки случаи, когда придомовую территорию превращали вовсе в стоянку для машин или же обустраивали ее полностью гаражами. Понятно, что делали это не сами жильцы дома для собственных нужд.
Если границы не были установлены, придомовая территория не была зарегистрирована, то эту территорию будет сложно обстроить. Дело в том, что участок этот по закону принадлежит муниципалитету, а не жильцам. Поэтому в полной мере воспользоваться своими правами собственников жильцы не могут.
В тоже время, если придомовая территория оформлена по всем правилам, то жильцы могут на законном основании ее благоустроить и озеленить, сделать удобные парковки для себя, построить спортивные и детские площадки. После того, как земля около дома будет оформлена в собственность, то ответственность за состояние объектов, которые размещены на ней ложатся на управляющую компанию.
Придомовая территория – это общая собственность. На доли она не делиться. Тем не менее, есть возможность часть земли сделать индивидуальной. Эти вопросы решаются на общем собрании жильцов дома.
Что будет, если межевание не провести?
Межевание придомовой территории – это важно. Если не провести этот процесс, то тогда возникнут следующие сложности:
· Управляющая компания не будет отвечать за благоустройство этой территории. В ее сферу обязанностей не входит поддержание чистоты газонов, уборка площадок и тому подобное.
· Дом может получить отказ в капитальном ремонте. Это возникает из-за того, что придомовая территория не стоит на учете. Норма была введена в 2010 году, но по-прежнему многие о ней не знают. Жильцы соседних домов могут расширить свои дворы за счет вашей земли. Дело в том, что при межевании можно увеличить участок за счет соседних земель, но только в случае, если они не находятся в праве собственности. Понятно, что если рядом пустырь, то тогда его могут присоединить к домовой территории. Также могут поступить и жильцы соседних домов – они просто оформят в свое право вашу землю.
· Строительство без согласования с жильцами невозможно. Придомовая территория не зарегистрирована, поэтому любой застройщик по сути может получить разрешение на строительство здесь. При этом оспорить жильцы такое решение не имеют права, ведь собственниками придомовой территории они не являются. В таком случае может внутри двора появится стоянка, магазин, что не всегда по душе людям.
Как проводится межевание
Решение о начале процедуры межевания принимается совместно всеми жильцами на общем собрании. Там же выбирается лицо, которое будет ответственно за заключение договора с подрядчиком. По закону, для того, чтоб решение было принято достаточно присутствия на собрании двух третей от всех жильцов, а также того, чтоб вопрос набрал половину голосов «за». Принятое решение обязательно оформляется как протокол. После этого уведомляют администрацию о необходимости проведения межевания территории.
С данным заявлением обращаются в администрацию. В таком случае процедура пройдет бесплатно. Но есть большой минус – финансирование подобных действий происходит по остаточному принципу. Понятно, что ждать придется очень долго. Если же обратиться сразу к независимой компании, то оформить придомовую территорию можно быстро и качественно, без каких-либо рисков. В таком случае услуги подрядчика оплачиваются всеми жильцами самостоятельно. Государство потраченные средства не компенсирует.
Проводить межевания придомовой территории у многоквартирного дома имеют право только геодезические компании, специалисты в которых имеют специальные допуски. Представитель жильцов (по сути это может быть любой избранный на собрании человек) заключает договор с независимой компанией на проведение межевания. Дополнительно предоставляется технический план дома. Конечно, специалисты могут сами собрать нужную информацию, но тогда им понадобится оформить доверенность. В любом случае стоит уведомить администрацию, за которой закреплен дом, что жильцы будут заниматься межеванием самостоятельно.
После заключения договора с подрядчиком на место выезжают геодезисты со специальным высокоточным оборудованием. Дата проведения обмеров будет указана в договоре, поэтому все заинтересованные жильцы могут присутствовать при процедуре. Геодезисты устанавливают границы участка, при этом потом эти границы нужно будет согласовать с владельцами смежных территорий. У них могут быть разные права на прилегающую землю, в том числе и право собственности, пожизненного владения, бессрочного наследуемого пользования, аренды более пяти лет и другое.
После установления и согласования границ территории инженеры подготовят межевое дело. Акт согласования границ – обязательное приложение к межевому плану. Заявление в Росреестр подает ответственное лицо. В течение семи рабочих дней сотрудники Росреестра проводят проверку. Если нарушений не будет выявлено, что права на придомовую территорию многоквартирного дома зарегистрируют.
Стоимость и сроки проведения межевания придомовой территории
Оплачивать услуги межевания может как муниципалитет, так и сами жильцы дома. Все зависит от того, какой путь оформления придомовой территории они выбрали. Если второй вариант, то тогда расчет производится геодезической компанией. На стоимость услуг оказывает влияние масса факторов, в частности, расположение придомового участка, его площадь, конфигурация и тому подобное. Узнать предварительную стоимость можно бесплатно, связавшись со специалистами компании «Инженерная геодезия».
Сроки проведения межевания зависят также от индивидуальных факторов. В среднем, на проведение работ и составление межевого плана требуется до 2 месяцев.
Как проводится межевание придомовой территории многоквартирного дома?
В обязанности застройщика входит проведение межевания новостройки еще перед началом ее эксплуатации. Понятно, что при вводе в эксплуатацию на придомовой территории еще не будет объектов, которые находились бы в праве собственности жильцов. Поэтому границы устанавливаются по расположению смежных объектов.
Стоит отметить, что при становлении границ с домами, которые принадлежат к старой застройке, может оказаться, что объекты выходят за стандартные размеры. В таком случае границы будут определяться на основе соседних участков, природных объектов. Также учитываются требования пожарной, санитарной безопасности, различные градостроительные нормы и другое.
По сути геодезисты будут учитывать площадь, которую занимают фактически объекты на территории. Расширение допустимо по закону, но только в том случае, если это не вредит целостности сооружений, не нарушает права жильцов соседствующих сооружений. В придомовую территорию не могут входить земли, по которым проходит транспортная сеть.
Также стоит отметить и другую ситуацию – когда фактический размер территории меньше, чем площадь, которую она могла бы занимать. В таком случае границы будут выделяться именно по этой фактической площади.
После проведения межевания земля переходит в собственность жильцов. Но иногда возникает спорная ситуация – земля изымается из оборота. Но даже в таком случае не стоит отказываться от межевания, ведь территорию можно передать в аренду.
Еще одна особенность процесса – пристроенные и встроенные помещения, оформленные на юридические лица. Закон определяет, что все объекты, находящиеся на придомовой территории, принадлежат собственникам. И при этом не имеет значения, что именно это за объект – жилой или не жилой. Получается, что если компания содержит определенное жилое помещение, то тогда она тоже имеет право на владение объектами на придомовой территории. Конечно, представитель юридического лица должен присутствовать на собрании жильцов.
Довольно часто на территории проходят различные коммуникации. Обслуживанием их занимается поставщик услуги. Собственники при застройке территории не должны сделать так, чтоб доступ к ним был затруднен. Это учитывается при межевании – делают специальные охранные зоны.
Сложный вопрос – это именно содержание объектов благоустройства придомовой территории. Все спортивные и детские площадки, растительность, тротуары и другие становятся при межевании имуществом собственников земли. Понятно, что именно они должны заниматься их содержанием и ремонтом.
Какие налоги нужно заплатить?
Часто собственники голосуют против межевания, не желая потом платить налог на землю. Последствия такого решения приводят к крайне неблагоприятным последствиям, которые мы уже описали выше. Поэтому, даже несмотря на наличие налога, владельцы жилья все-же решаются на проведение межевания.
Любой земельный участок по закону является объектом налогообложения. Оплачивать налог обязаны собственники этого участка. Стоит отметить, что налог делиться не равнозначно между всеми владельцами территории, а в зависимости от того, какой площади помещение. К примеру, если квартира трехкомнатная, то налог на землю будет выше, чем у однокомнатной. Сумма налога зависит от кадастровой стоимости жилья. Узнать эту цену может в Публичной карте или же по выписке из ЕГРН.
В некоторых случаях размер налоговой ставки может быть снижен или вовсе упразднен для граждан из категории льготников. Но здесь не все так просто. Максимум, который можно вычесть, составляет 10 тысяч рублей. Стоимость вычитается из кадастровой стоимости. Если гражданин льготник владеет несколькими объектами недвижимости, то ему придется выбрать, за какой именно он не будет платить налог (или платить меньшую сумму).
Спорные ситуации
Самой распространенной спорной ситуацией является незаконное возведение на территории жильцов различных объектов. Как уже говорилось выше, до момента регистрации прав земля принадлежит муниципалитету. Поэтому компании и юридические лица могут получить разрешение на строительство. Если это разрешение было получено ранее, чем жильцы оформили права собственности, то оспорить решение будет проблематично – объект будет построен и снести его не получится. Через суд можно добиться ликвидации сооружений, которые стоят на арендованной земле или возведены вовсе нелегально.
Чтоб избежать длительной процедуры межевания лучше всего изначально обращаться в независимые компании. Затягивать с этим вопросом не стоит, ведь регистрация дает защищенность. Специалисты ООО «Инженерная геодезия» будут рады проконсультировать вас по любому вопросу.
