Межевание – это процедура довольно длинная и дорогая. На нее уходит примерно 1,5 месяца. Понятно, что не каждого есть время и деньги для ее проведения. Но что делать, если появилась необходимость срочной продажи земельного участка? На самом деле есть возможность продать его и без межевания так, чтоб это не противоречило закону. Каждая из этих ситуаций уникальна и не подпадает под общепринятые нормы и стандарты, изложенные в законах Российской Федерации.
Как проводится сделка купли-продажи?
На самом деле многие владельцы земельных участков до конца не понимают, что представляет из себя межевание. Они думают, что присвоение кадастрового номера и внесение в базу автоматически означает, что межевание произошло. На самом деле это не совсем верно.
Межевание представляет собой одну часть кадастрового учета, которая на данный момент не является строго обязательной. Это целый комплекс работ, который выполняет кадастровым инженером или несколькими специалистами. К работе привлекаются геодезисты, помощники в отделе документации.
В результате проведения межевания определяются точные координаты участка, которые вносят на карту. Информация заносится в Единый государственный реестр недвижимости. После этого считается, что имущество оформлено. При этом границы могут быть по-прежнему оспорены, но только в суде.
Сложности межевания
Так как межевание не является строго обязательной процедурой, многие думают, что теоретически его легко продать без него. Но по факту оказывается, что сделать это очень проблематично, а обычно и вовсе невозможно. Владельцы участков без межевания сталкиваются со следующими трудностями:
· На участок очень трудно найти покупателя. При межевании определяются точные границы участка. А покупатель, конечно, хочет точно знать, каковы границы, площадь земли, какую он покупает.
· Не оформлено право собственности. Имеются ввиду дачные и садовые участки. Если оформлено право собственности без межевания, то допускается продажа. Если же земля принадлежит муниципалитету, то межевание обязательно.
· Сложности с продажей частичной доли. Дольщик будет вынужден заказать услуги инженера, который выделит землю в свою собственность.
· Проблемы при продаже с незарегистрированным домом. Если даже земля оформлена по правилам, а дом – не, то тогда придется проводить межевание.
· Проблемы с документами. Часто ситуация касается владельцев дачных участков. На кадастровой карте оказывается участок с другим номером. Перед продажей придется провести межевание.
Несмотря на то, что множество компаний уверяют, что продать участок не получится без межевания, сделать это все-таки можно.
Как подготовиться к сделке и необходимый пакет документов
Для начала нужно собрать все документы, которые есть в наличии. Возможно, что сохранились различные старые бумаги, среди которых есть:
· Кадастровый паспорт;
· Межевой план;
· Свидетельство о гос. регистрации прав;
· Кадастровая выписка.
Если имеется Свидетельство, то значит человек имеет право собственности на определенный участок. При этом неважно, проводилось межевание или нет. В таком случае продать участок можно без проблем.
Если межевание не проводилось, то тогда в кадастровом паспорте будет отметка «Без определения границ». Ранее так проводили регистрацию земли в садоводческих и дачных товариществах. Если присутствуют чертежи, то это означает, что участок размежеван.
Далее нужно проверить, внесена ли информация в ЕГРН. Обращаются в МФЦ или отделение Россреестра. Обратите внимание на то, что можно заказать эту услугу и онлайн через интернет. Если есть межевой план, но данные в кадастровые службы не подавались, то сделать это можно в любое время.
Если участок продается без межевания, то заключается стандартный договор купли-продажи. Документы предоставляется в МФЦ или Росреестр. С продавца отдельно план не требуют в обязательном порядке.
Можно ли продать часть земельного участка или долю?
В вот долю или часть надела без предварительного межевания продать не получится. Причины:
· Для продажи такого типа нужно, чтоб участок был собственностью.
· Регистрация этих прав возможна по нормам текущего законодательства только после межевания.
· Для выдела согласуют межевой проект, в котором указываются координаты.
· После постановки на кадастровый учет возможна регистрация прав собственности.
Конечно, если и не законные пути продажи части участка. Но мы не рекомендуем ими пользоваться, так как с большой вероятностью они приведут к серьезным проблемам с государственными инстанциями.
Стоимость услуг
Многих от проведения межевания останавливает именно стоимость услуг. Да, назвать бюджетной эту процедуру назвать не получится. Стоимость рассчитывается в индивидуальном порядке, зависит от таких характеристик:
· Площадь участка и его конфигурация;
· Общий объем работ.
· Удаленность участка от городской черты.
· Чисто долей.
· Дополнительные работы.
Стоимость услуг геодезической компании непременно оговаривается заранее и прописывается в договоре.
Стоит отметить, что работы по межеванию – это не только измерения. Это также и работа с документами, составление чертежей и тому подобное. Дополнительная услуга – подача межевого плана в Росреестр. Но можно и не платить за эту услугу, а подать план самостоятельно.
Сделки при наличии кадастрового номера
Наличие номера рассказывает только о том, что он прошел первый этап регистрации и поставлен на кадастровый учет. В ЕГРН такие участки помечаются как «не имеющие точных границ». Такая пометка не противоречит нормам текущего законодательства. Если на участок с такой пометкой оформлено право собственности, то продать его можно. При этом в Росреестре нужно будет предоставлять документы о межевании, к примеру, план или паспорт.
Получается, те, кто получил свидетельство о праве собственности ранее, может без проблем продать участок без межевания.
Когда требуется обязательно проводить межевание?
Если право собственности на участок не оформлено, то тогда перед продажей межевание проводить придется. Так часто случается с участками садового типа, которые не находятся в собственности, а находятся в пользовании.
Влияние границ на стоимость
Межевание – это важный фактор, который может как значительно повысить стоимость участка, так и снизить его. Потенциальный покупатель понимает, что неразмежеванный участок может принести ассу сюрпризов.
Понятно, что фактические границы земельного участка могут сильно отличаться от тех, что рассказал продавец. И покупателя будет это смущать, особенно при наличии сооружений на территории. К примеру, если человек покупает участок с баней, а при определении границ окажется, что она находится на соседской территории, то он может легко лишиться своего строения. Конечно, покупая землю, каждый покупатель захотел бы перестраховаться и быть уверенным в том, что каждый метр территории будет принадлежать действительно ему.
В сети распространен слух о том, что якобы с 2018 года продать участок без межевания невозможно. На самом деле это не так. Закон «О госрегистрации недвижимости» не претерпел существенных изменений.
