Земельный участок с межеванием — это территория с точно установленными и юридически оформленными границами и площадью. Проведение межевания помогает избежать споров с соседями, правильно разместить постройки, такие как дом, баня или забор, и избежать их сноса. Кроме того, такие участки легче продаются. Но можно ли продать участок без межевания?
В этой статье мы рассмотрим, возможно ли продать земельный участок без межевания, какие участки подлежат межеванию, как провести эту процедуру и сколько она стоит, а также какие документы для этого потребуются.
Что такое межевание
Межевание — это процесс определения границ земельного участка и их юридическое оформление в виде межевого плана. Для этого проводятся кадастровые работы с использованием специальных инструментов, а также согласование границ с соседями.
После составления межевого плана участок регистрируется в Росреестре, и выдаются документы, подтверждающие границы участка и право собственности. В некоторых случаях межевание необходимо для корректировки данных об уже зарегистрированном участке в реестре, например, если границы изменились и не соответствуют действительности.
Для чего проводятся межевые работы
- Чтобы поставить землю на кадастровый учёт. До 2031 года действует закон о Дачной амнистии, позволяющий сделать это по упрощённой процедуре без межевания.
- Чтобы разделить один участок на несколько, объединить несколько участков или выделить участок из общей долевой собственности.
- Чтобы определить точную площадь земли и уточнить границы, например, если соседи считают, что ваш забор «залезает» на их территорию.
- Чтобы определить место для новой постройки или перед установкой забора. Межевание поможет соблюдать нормативы отступов от других участков и соседних домов.
Проверить, установлены ли границы конкретного земельного участка, можно на публичной кадастровой карте. Для этого нужно ввести кадастровый номер из выписки ЕГРН и посмотреть, есть ли контур у участка.
Как сделать межевание и сколько это стоит
Кто делает межевание. Самостоятельно провести межевание нельзя, такие работы выполняют кадастровые инженеры. Они могут работать как индивидуальные предприниматели или в составе организаций.
По закону, подрядчик должен быть зарегистрирован в реестре кадастровых инженеров. Иметь лицензию СРО. Также стоит ознакомиться с отзывами об организации, в которой работает инженер.
Сколько стоит межевание. Единых тарифов на услуги кадастровых инженеров нет. Стоимость зависит от региона, объёма работ, сроков, удалённости от города и размера участка. Обычно цены варьируются от 4000 до 30 000 рублей. Чаще всего межевание оценивается по контрольным точкам: например, для участка правильной прямоугольной формы потребуется четыре точки. Лучше всего искать инженеров поближе к объекту недвижимости. Можно сэкономить, если самостоятельно доставить инженера до участка.
Иногда межевание проводится бесплатно: например, в рамках комплексных кадастровых работ по инициативе муниципалитета или в качестве социальной поддержки льготных категорий граждан.
Документы. Для межевания земельного участка потребуются следующие документы:
- Паспорт собственника или нотариально заверенная доверенность представителя;
- Правоустанавливающие документы на земельный участок;
- Свидетельство о праве собственности на участок или выписка из ЕГРН.
Как долго делают межевание: этапы и сроки
Заключение договора с межевой организацией. После выбора исполнителя необходимо заключить договор с организацией и оплатить работы. В договоре следует обратить внимание на срок выполнения работ: вся процедура занимает минимум пару недель, но может растянуться на несколько месяцев, если возникают споры с соседями по границам или кадастровый инженер сильно загружен.
Процедура межевания. Инженер проводит кадастровую съёмку участка с помощью специального оборудования для определения географических координат. Также он собирает согласие от соседей, подтверждающее отсутствие претензий к границам.
Получение плана по межеванию. После съёмки на местности инженер готовит межевой план, что занимает пару недель. В межевой план включаются данные об участке и собственнике, а также акт согласования границ с соседями.
Внесение сведений в госкадастр недвижимости. Собственник или его представитель подают готовый план в МФЦ вместе с заявлением о постановке на кадастровый учёт. Потребуются документы, подтверждающие право собственности на землю, и паспорт.
Регистрация права собственности. Если в плане и заявлении нет ошибок, заявителю выдаётся кадастровая выписка из ЕГРН, подтверждающая границы и право собственности на земельный участок. Процесс оформления через МФЦ занимает до семи рабочих дней.
В итоге весь процесс при среднем темпе работы кадастрового инженера может занять около месяца.
Можно ли продать участок без межевания
Насколько обязательно межевание при продаже земельного участка. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю всю имеющуюся информацию об обременениях и ограничениях по использованию земельного участка, включая отсутствие межевания. Можно ли продать землю без межевания? Да, можно, хотя не все участки, но стоит учитывать, что такая земля будет стоить меньше.
Не все покупатели согласятся купить землю без установленных границ, так как фактические границы могут отличаться. Например, продаётся участок 10 соток, а при межевании выясняется, что одна сотка принадлежит соседу, а ещё две входят в территорию муниципалитета. В таком случае участок оказывается меньше, чем предполагал покупатель.
Если участок приобретается в ипотеку, нужно учитывать, что наличие межевания — обязательное условие банка. Земельный участок без межевания не рассматривается в качестве залога, так как существует риск спора с соседями.
Покупка недвижимости — не самый простой процесс, и любой покупатель предпочтет перестраховаться и быть уверенным, что каждый метр территории действительно будет принадлежать ему. Поэтому участки без межевания менее привлекательны при покупке.
При этом не все участки без межевания можно продать. Рассмотрим две ситуации.
Межевание не сделано, но участок стоит на кадастровом учёте. Закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ ранее позволял зарегистрировать участки по упрощённой процедуре, без межевания. Поэтому встречаются участки земли с кадастровым номером, но без установленных границ.
Сейчас вопросы регистрации земельных участков регулирует закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В 2023 году межевание земельного участка носит рекомендательный характер: регистратор не имеет права приостановить сделку с земельным участком, если у него нет точных границ.
Межевание не сделано и участок не стоит на кадастровом учёте. По п. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Сначала нужно сделать межевание, поставить участок на кадастровый учёт и оформить право собственности — только после этого участок можно продать.
Исключением являются ранее учтённые участки, на которые есть свидетельство о собственности на землю 90-х годов или другой правоустанавливающий документ. Такие участки можно продать. В остальных случаях нужно провести межевание, поставить участок на кадастровый учёт, оформить право собственности и получить возможность совершать любые законные сделки с участком.
Как продать участок без межевания
Для оформления сделки необходимо подготовить следующие документы:
- Паспорта всех собственников и свидетельства о рождении, если среди них есть несовершеннолетние.
- Правоустанавливающий документ на земельный участок, такой как договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство или решение суда.
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу земли, если участок был приобретён в браке и является совместно нажитым имуществом. Такое же согласие требуется от всех совершеннолетних совладельцев.
- Разрешение органов опеки и попечительства — оригинал и копия — если среди собственников земли есть несовершеннолетние или недееспособные лица.
- Документ, подтверждающий право собственности на участок: свидетельство о собственности, свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
Нужно ли межевание при продаже земельного участка? Межевой план не является обязательным документом при продаже. Однако, если в выписке из ЕГРН есть план участка, это означает, что он прошёл процедуру межевания, что будет дополнительным плюсом для покупателя.
Вывод
Межевание — это процесс определения границ земельного участка, его точной формы и площади. Эту работу может выполнить только кадастровый инженер с использованием специального оборудования.
Точная стоимость межевых работ варьируется в зависимости от региона, удалённости участка, его формы, размера и других факторов.
Продажа участка без межевания возможна, но только если он стоит на кадастровом учёте и у собственника есть свидетельство о собственности на землю или другой правоустанавливающий документ.
Участок без межевания будет сложнее продать, так как официальные границы и точная площадь не определены. В таком случае покупатель рискует приобрести участок с неопределёнными границами, что снижает его стоимость.