С 2016 года в налоговое законодательство нашей страны были внесены некоторые изменения, которые коснулись налогообложения сделок по продаже земельных участков и недвижимости. Одно из самых главных изменений – сумма налогового сбора стала зависеть от стоимости земли (кадастровой). И на основании этого у владельцев земли возникло много вопросов. В частности, о том, можно ли продать землю или недвижимость ниже чем ее установленная кадастровая стоимость.
Как рассчитывается кадастровая стоимость?
Кадастровая стоимость представляет собой сумму оценки земли. Стоимость эта устанавливается специальными сертифицированными организациями. Стоит отметить, что стоимость земли или недвижимости зависит в основном от следующих факторов:
· Вид и предназначение.
· Наличие социальной инфраструктуры.
· Размеры участка или недвижимости, общая площадь.
· Расположение объекта.
· Число участков на определенной территории.
Владельцу нужно знать кадастровую стоимость прежде всего по той причине, чтоб он смог продать объект надвижимости или землю по адекватной цели. Если речь идет об аукционе, то изначально выставляется цена, равная именно кадастровой. При оформлении любой юридической сделки в документах будет приписываться кадастровая стоимость тоже. Стоит отметить, что стоимость увеличивается, если участок благоустраивается и облагораживается. Если кадастровая цена ниже цены продажи, то налоговая инстанция никак не будет на это реагировать.
Узнать кадастровую стоимость можно на официальных сайтах различных государственных инстанций. Наиболее простой вариант – это сайт Росреестра. В нем содержится информация по каждому участку. Справка о стоимости по кадастру выдается каждому владельцу земли, обычно происходит это в течение пяти дней.
Как рассчитывается налоговая ставка при продаже недвижимости?
Если собственник продает свою недвижимость или земельный участок, то он обязательно должен заплатить налог. Это НДФЛ – налог на доходы. Ранее продавцы хотели избежать оплаты этого налога по понятным причинам, поэтому в договора купли-продажи они указывали минимальные суммы. Но с 1 января 2016 года Налоговый Кодекс страны изменился, и эта практика была прекращена. Теперь налог зависит от кадастровой цены участка. Понятно, что он будет разным в зависимости от цены. Но если участок или недвижимость были куплены до 2016 года, то для них действуют старые правила. То есть платить нужно ту суму, которая указана в договоре ранее.
Если же недвижимость или земельный участок были куплены после 2016 года, то правила будут новые. В частности, учитывается кадастровая цена. Если сумма, которая указана в договоре, больше, чем на 70 процентов от цены по кадастру, то тогда налог рассчитывается в зависимости от суммы договора. Если же сумма меньше этих 70 процентов, то налогом облагаются именно 70 процентов от кадастровой цены. При этом стоимость, указанная в договоре, значения не имеет.
кадастровая цена может меняться из года в год. Налоговой сбор высчитывается в зависимости от стоимости на 1 января того года, в котом происходит продажа. Если кадастровая цена не определена, то тогда она автоматически устанавливается равной той, что значится в договоре.
Стоит отметить один важный момент. Квартиры, подлежащие продаже, налогами не облагаются, если продавец был собственником последние 5 лет. Интересно, что до 2016 года этот период был меньше – 3 года. Трехлетний срок действует и до сих пор, но только в случае, если собственник получил квартиру как наследство, по договору ренты, в результате дарения или по приватизации.
Правки к Налоговому Кодексу дают и некоторые полномочия в сфере сборов субъектом федерации. В частности, регионы могут устанавливать свой предельный срок владения имуществом для освобождения его от налогов. Также они могут использовать коэффициент от кадастровой цены для расчета НДФЛ. По сути эти значения можно уменьшать даже до нуля.
Как происходит продажа ниже кадастровой стоимости?
Теоретически, продать землю по цене ниже кадастровой цены возможно. По сути государство никак не ограничивает собственников, поэтому в договоре можно прописать любую сумму. Но государство одновременно требует соблюдения правила оплаты налога на доходы физических лиц в полном объеме. Изменения в налоговом Кодексе, которые вступили в силу в начале 2016 года, устанавливают минимальную сумму налога в 70 процентов от заявленной кадастровой цены. Если попытаться продать земельный участок или недвижимость ниже, чем за 70 процентов от кадастровой стоимости, то этим фактом непременно заинтересуется налоговая служба. Если махинация будет раскрыта, то придется оплатить налог по полную сумму, плюс ко всему начиститься и пеня. Кроме того, риск проверки налоговой увеличится, если используются заемные средства банков. В таком случае инспекторы могут определить самостоятельно кадастровую и рыночную цену объекта.
Можно сказать, что продажа ниже кадастровой стоимости невыгодна и рисковая. Налоговая все-равно будет рассчитывать НДФЛ по ставке от 70 процентов от кадастровой стоимости. Но есть способы снизить размер налога после продажи.
Какими образом можно снизить размер налога НДФЛ?
Многие продавцы задумываются о продаже недвижимости или земли ниже кадастровой стоимости, но почему это происходит? Объяснить это можно довольно просто: налоговая система страны еще несовершенная, поэтому часто происходит сильное завышение цены по кадастру. В результате оценочная стоимость намного выше рыночной, что по понятным причинам не выгодно для продавца. Но не стоит мириться с таким положением дел, ведь собственник недвижимости или земельного участка может оспорить это.
Завышение кадастровой стоимости может произойти по ряду причин. К примеру, это падение рыночной стоимости объектов, ошибки оценщика, ошибки при учете индивидуальных особенностей участка или здания. Кроме того, если в стране кризис, то стоимость на рынке недвижимости тоже падает. Может привести к уменьшению рыночной цены продажи начало крупномасштабного строительства. По сути факторов может быть сотня. Но переоценка государством при этом происходит только раз в три года. Если же планируете продавать участок или недвижимость в течение этих трех лет и не хотите платить налог по завышенной ставке, то имеет смысл оспорить решение. Сделать это можно разными способами:
· обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки,
· подать иск в суд.
Форма обращения выбирается самостоятельно. Если рассматривает комиссия, то решение будет вынесено в течение месяца. Рассмотрение обращения через суд занимает несколько больше времени.
Итог
Стоит отметить, что махинации с государством чреваты серьезными последствиями. Есть огромный риск, то афера с уменьшением налоговой ставки раскроется, и потом владельцу недвижимости или земельного участка придется заплатить всю сумму полностью, со штрафами и пенями. Как был указано выше, налог можно уменьшить законными способами. Возможно, что вам пригодится консультация опытных экспертов по этому вопросу. Обратиться к ним можно на сайте «Инженерной геодезии».
