Межевание — ряд работ, которые позволяют определить четкие границы участка. После получения готовой документации владелец надела может планировать строительные работы, обустройство забора или хозяйственных построек таким образом, чтобы не помешать соседям, придерживаясь допустимых расстояний, установленных в законодательном порядке.
Когда межевание спасет ситуацию
В результате жизнедеятельности и хозяйственных работ, часто случается, что границы соседних наделов не соответствуют указанным в старой документации. Так, при изучении участков специалистом фиксируются случаи, когда границы одного домовладения заходят за границы другого. Даже если площадь остается верной, реальные границы на местности не совпадают.
Причиной таких неточностей также может быть несовершенное оборудование, на котором ранее производились измерительные работы. Именно поэтому, если хозяин не уверен в правильности границ своего участка, лучше позаботиться о межевании.
Для чего нужна процедура
Межевание – это определение реальных границ земельного надела, с их юридическим оформлением. В комплекс входят работы:
- Изучение архивной документации и информации о прошлых межеваниях надела.
- Сбор реальных данных, актуальных на момент изучения участка.
- Уточнение данных с соседями.
- Геодезическое исследование.
Результатом всего комплекса работ есть межевой план, который составляется на базе полученных данных.
Следующий этап – постановка на кадастровый учет и получение документации, в которой четко прописаны границы исследуемого участка и право собственности на земельный надел.
ВНИМАНИЕ. Межевание участка часто необходимо для уточнения актуальных данных ранее зарегистрированного участка в госреестре.
Законодательная база
Законы, регулирующие процесс межевания и постановку земельных участков на кадастровый учет:
- Закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 г давал возможность зарегистрировать участок без обязательного его межевания. По этой причине часто встречаются участки, имеющие кадастровый номер, но без официально установленных границ.
- Закон № 221-ФЗ от 24.07.2007 г был направлен на урегулирование более раннего закона и приведение в порядок и систематизацию Единого государственного реестра недвижимости, где собраны данные об участках. Документ был актуален до 2017 г и в это десятилетие поставить на учет земельный надел без четких границ стало невозможно. После 2017 г ситуация с межеванием оказалась в подвешенном состоянии.
- Закон № 218 ФЗ от 13.07.2015 г актуален и на данный момент. В соответствии с ним межевание не является строго обязательной процедурой, и регистратор не имеет права блокировать сделки, связанные с земельным участком без определения четких границ.
ВАЖНО. Будьте внимательны, так как отсутствие данных в госреестре о границах надела может стать причиной спора с соседями или государством.
Межевание – это не только документальное оформление границ своего участка с занесением их в госреестр, но спокойствие хозяина надела в том, что на его собственность никто не сможет посягать.
Случаи, когда рекомендуется межевание
Процедура необходима для:
- Постановки участка на кадастровый учет.
- Определения места для возведения здания, сооружения или организации забора, ограждения.
- Объединения нескольких наделов в один или, наоборот, раздела одного надела.
- Фиксации и восстановления границ, если таковые отсутствуют в генплане СНТ.
- Когда соседи претендуют на часть земли и этот вопрос невозможно решить мирно, проводится межевание, чтобы юридически оформить земельный участок и исчерпать конфликтную ситуацию.
- Перед началом строительных работ до этапа подготовки проекта, производится геодезия надела, с целью определения типа фундамента для будущего строения и разводки подземных коммуникаций.
ВАЖНО ЗНАТЬ. Часто встречаются ситуации, когда межевание требуют организации без обоснованной надобности. Так, например, энергетики отказались подключать домовладение к сети, ссылаясь на то, что участок не размежеванный. Нарушители понесли наказание в виде штрафа, потому, что хозяева были бдительны и знали свои права. Чаще всего такие ситуации не доходят до суда. В любой ситуации, связанной со сделками по наделу делать межевой план придется, поэтому лучше его выполнить.
ВАЖНО. Межевание является бессрочным, поэтому однажды выполнив процедуру, ее не нужно будет повторять.
Достоинства и недостатки процедуры
Во время межевания границы земельного участка и его площадь фиксируются юридически, а, следовательно, владелец в любой ситуации может отстоять свои права на землю благодаря межевому плану.
ИНТЕРЕСНО. Во время межевания каждый владелец имеет право прирезки земель: бесплатного увеличения площади своего надела на 10% от его общего значения. Совершить такую прибавку земли можно в случае, если исследуемый участок фактически больше, чем значится в документах, но это никак не влияет на границы земельных наделов соседних участков. Таким образом, прирезка совершается за счет муниципальных земель, но ни в коем случае не за счет соседей. В свою очередь, муниципалитет также может диктовать свои условия, устанавливая ограничения на прирезаемые участки.
Недостаток процедуры – это расходы на проведение работ и время, которое уходит на согласование границ земельных участков с соседями.
Понятия, с которыми может столкнуться клиент
Сфера землеустроительства имеет множество понятий, которые понятны специалистам, но вызывают путаницу у простого человека. С чем можно спутать межевание? Что важно знать?
Кадастровые работы
Кадастровые работы – это общее название для ряда работ, связанных с подготовкой документации по недвижимости: при подготовке межевого, технического плана, акта обследования с целью снятия постройки с учета для дальнейшего его сноса. В них входит и само межевание, как элемент кадастровых работ.
Геодезия участка
Геодезия земельного участка – это ряд работ, направленных на измерение, составление проектной документации и чертежей, в результате чего производится планирование будущих строений на наделе.
Если кадастровый инженер, согласно своим должностным обязанностям, только определяет и устанавливает границы надела, то у геодезиста обязанностей гораздо больше:
- определение, установка границ;
- проведение инженерных изысканий:
- планирование горизонтали и вертикали строительной площадки;
- подсчет объема земляных работ;
- определение выгодных точек для возведения будущих зданий и хозяйственных построек, подключения коммуникаций, организации места для подъезда к наделу.
Приватизация земли
Приватизация земельного надела – это юридическое оформление государственного имущества в личное владение. В результате процедуры человек получает право собственности на определенный земельный участок. После приватизации владелец имеет право оформлять сделки:
- купли-продажи участка;
- дарения;
- передачи в наследство;
- выставления в залог для получения кредитных средств.
ВАЖНО. Если земельный участок не приватизирован, допускается только пользование, без любых других вариантов сделок.
Землеустройство
Землеустройство – это ряд государственных мероприятий, связанных с особенностями эксплуатации земли.
ПРИМЕР. Муниципалитет занимается вопросом перераспределения земель в районе. С этой целью власти определяют, какое количество земли и на какие цели они могут выделить, устанавливают их границы с последующей постановкой на кадастровый учет.
Дачная амнистия
ВАЖНО. Не нужно путать дачную амнистию с межеванием. Она не дает права на бесплатную процедуру определения границ земельного участка.
Дачная амнистия – это упрощение процедуры оформления документов на землю и строения в собственность, но не бесплатное межевание участка.
Всегда ли нужно межевание
Нужно ли межевание в случае наличия у владельца участка свидетельства о собственности на земельный участок?
Ситуация. Земля была куплена в июне 2016 г и документом, указывающим на право владения, на тот момент, было свидетельство о праве собственности. Такие документы имеют юридическую силу и по состоянию на момент публикации данной статьи.
С июля того же, 2016 года, новым владельцам земельных участков начали выдавать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
ВНИМАНИЕ. Выписка и свидетельство имеют одинаковую юридическую силу.
Если земельный надел был занесен в ЕГРН, то он прошел процедуру межевания, а данные сохраняются на плане участка. Ранее такая информация заносилась в кадастровый паспорт.
Если у владельца земельного участка есть свидетельство и кадастровый паспорт, то межевание необходимо только в случаях:
- деления одного надела на два и более;
- в случае наличия ошибки в координатах границ для их уточнения;
- в случае претензий со стороны соседей, относительно границ участка.
Необходимо ли межевание, если участок есть в кадастровом учете?
ВАЖНО ЗНАТЬ. Согласно данным Росреестра, межевание является рекомендуемой процедурой и обязательный характер не несет.
Законопроект о введении обязательного межевания земельных участков был в процессе разработки, но так и не был принят. На сегодня, межевание производят по желанию собственника земельного участка, но при его отсутствии сделки не отменяются и имеют юридическую силу.
ВАЖНО. Совершить сделку купли-продажи участка можно без межевания, при условии наличия кадастрового номера и внесении надела в реестр недвижимости.
Межевание участка упрощает действия, связанные с земельным участком: владелец без проблем может разделить его на части, продать. Надел без официально определенных границ не рассматривается банком как объект залога. Также границы такого участка может оспорить любой владелец соседнего надела.
Если возникают сомнения, имеет ли участок установленные границы, отследить его состояние можно по публичной кадастровой карте.
Необходимо ли межевание если надел не поставлен на кадастровый учет?
В таком случае межевание рекомендовано, так как в результате владелец может поставить его на кадастровый учет, оформить собственность на землю, сможет совершать все допустимые законом сделки.
Куда обратиться с вопросом межевания земельного участка
Межеванием земельного надела занимается кадастровый инженер. Определив, с каким специалистом хочет сотрудничать клиент, подписывается соответствующий договор. Кадастровые инженеры могут работать в организации или быть индивидуальным предпринимателем (ИП).
Перед заключением договора необходимо узнать уровень специалиста и качество предоставляемых ним услуг.
Проверьте подрядчика
ВАЖНО. Специалист должен быть зарегистрирован в реестре кадастровых инженеров, где имеется информация об инженерах и результатах проведенных ними услуг: количество отказов от постановки на кадастровый учет по результатам предоставленных документов и описание ошибок инженера. Также специалист должен состоять в саморегулируемой организации.
Ознакомиться с опытом работы
Перед походом к инженеру стоит пообщаться с бывшими его клиентами, почитать отзывы о самом специалисте и его организации. Уточнить, как давно функционирует выбранная фирма или ИП. Отследить информацию можно на сайте налоговой.
Обязательные пункты договора
При подписании документа нужно обращать внимание на обязательные пункты, касающиеся обязательств инженера:
- выезд на участок с целью определения границ, межевых знаков и площади надела;
- составление межевого плана;
- перед началом работ исполнитель проводит беседу с владельцами соседних участков во избежание возникновения конфликтных ситуаций.
Документы, необходимые для межевания
После консультации с кадастровым инженером, клиенту для дальнейших работ нужно будет предоставить документы:
- паспорт владельца участка или доверенность, заверенная нотариусом, в случае, если собственник не имеет возможности присутствовать лично;
- документы, подтверждающие право владения землей: документы о праве наследования, договор дарения, купли-продажи;
- выписка из госреестра или свидетельство о праве собственности на землю;
- кадастровый паспорт или выписка на надел;
- Технический паспорт на здания и сооружения, расположенные на изучаемом участке (если таковые есть).
Сколько стоит процедура межевания
Государство не имеет влияния на ценообразование за услуги кадастрового инженера. Тарифы зависят от разных факторов:
- объема работ;
- региона, в котором находится надел и удаленность его от офиса;
- размер участка, особенности конфигурации.
Средняя стоимость межевания на 2023 г варьируется в пределах 7 000 – 30 000 руб.
ПРИМЕР. Работы по межеванию участка, граничащего с тремя соседями, расположенного в черте города обходятся в 9 000 руб.
ХИТРОСТЬ. Для того чтобы получить скидку на услуги можно предложить специалисту предоставить личный транспорт клиента для выезда на исследуемый участок.
ВАЖНО ЗНАТЬ. Существуют случаи, когда юридически оформить границы своего земельного надела можно бесплатно:
- Бывают ситуации, когда муниципальная власть проводит плановые кадастровые работы в новых районах, одном или нескольких кварталах, в зависимости от поставленных задач. Так владельцы участков могут в рамках программы получить бесплатную услугу.
- Местные органы социальной защиты населения часто предоставляют льготы социально уязвимым категориям населения: многодетным семьям, инвалидам. Для таких льготников нередко выделяются квартиры из жилищного фонда и предоставляются различные услуги на бесплатной основе, среди них и межевание земельных наделов. Подробно узнать о действующих программах можно в органах социальной защиты населения региона.
Этапы проведения работ
Межевание участка – это комплекс работ, которые проводятся в несколько последовательных этапов.
Договор с организацией на работы
После того, как клиент нашел исполнителя, две стороны подписывают договор, и заказчик производит оплату.
Межевание
Инженер выезжает на исследуемый участок и при помощи GNSS-приемника совершает съемку. Такая фиксация данных позволяет вычислить географические координаты надела с максимальной погрешностью в несколько сантиметров. Время фиксации – 15 минут.
Процедура может происходить как с присутствием владельца участка, так и без него. В искомых точках инженер нажимает кнопку на приемнике и фиксирует координаты.
Составление межевого плана
После съемок исполнитель приступает к составлению межевого плана на базе полученных точек и акта согласования границ, который подписывают владельцы соседних участков. Этот процесс занимает от 2 до 3 недель.
ВАЖНО. Акт-согласие от соседей, в зависимости от особенностей договора, могут взять на себя и владельцы исследуемого участка и кадастровый инженер.
СОВЕТ. Если участок граничит с несколькими домовладениями, лучше обраться в один день, обсудить детали и подписать все соответствующие документы. Если у кого-либо из соседей межевание уже проводилось и участок имеет официально заверенные границы, его подписи и согласия не требуется.
Регистрация в ЕГРН
Готовый межевой план и заявление о постановке на кадастровый учет собственник участка подает в МФЦ (многофункциональный центр). При себе необходимо иметь:
- документ, удостоверяющий личность;
- документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.
СОВЕТ. Если клиент не хочет возиться с бумажными делами, он может оформить доверенность на кадастрового инженера, который сам решит вопросы постановки земельного участка на учет.
ВАЖНО. Если земельный надел был образован путем объединения двух участков, то его сначала ставят на кадастровый учет, а после этого оформляют право собственности. Если на надел уже имеется право собственности, его переоформлять не нужно.
Право собственности
Если оформление документов прошло без ошибок, участок внесен в ЕГРН, клиент получает выписку о праве собственности, указывает точные границы надела. Данный этап длиться в течение 7 рабочих дней.
Заходя на публичную кадастровую карту каждый желающий может найти свой оформленный участок с точными границами.
Сроки выполнения работ
Законодательство не регулирует сроки выполнения работ, они прописываются во время заключения договора с кадастровым инженером. Все этапы работ, необходимые для получения окончательных документов занимают от 2 до 3 недель.
Повлиять на время выполнения условий договора могут факторы:
- удаленность исследуемого участка от офиса специалиста;
- количество наделов, граничащих с участком заказчика;
- многоконтурность;
- позиция соседей, отсутствие претензий по границам наделов;
- квалификация и опыт работы кадастрового инженера.
Если исполнитель совершает в процессе оформления документации какие-либо ошибки, Росреестр приостанавливает процедуру регистрации до тех пор, пока все проблемные вопросы не будут решены. Следовательно, придется переоформлять документы.
Соседи: их ключевая роль
Если надел, который подлежит межеванию, имеет смежные участки, владелец должен оговорить предстоящий процесс со своими соседями.
Каким способом можно известить соседей о предстоящих работах
В большинстве случаев, право оповещения соседей о предстоящем межевании, клиент делегирует кадастровому инженеру и этот пункт прописывается в договоре. После этого, исполнитель составляет извещение, которое отправляет по почте заказным письмом или лично передает соседям, фиксируя этот факт их подписями.
Документ, подтверждающий извещение владельцев смежных участков, является официальным и входит в кейс межевого плана.
ВАЖНО. Если одна из границ упирается в муниципальные земли, в таком случае согласование не проводится.
ЗАПРЕЩЕНО. Нельзя прирезать к участку больше земли, чем позволили муниципальные власти. Нарушение этого пункта влечет за собой штрафные санкции.
Если клиент не знает местонахождения соседа и не имеет контактной информации, вопросы по их определению возлагаются на кадастрового инженера, который может использовать связи с правлением СНТ для поиска данных. После этого, соседи уведомляются о предстоящих работах по телефону или заказным письмом.
Если соседей так и не удалось найти, соответствующая информация выкладывается на всевозможных ресурсах:
- на сайте администрации;
- в местных периодических изданиях.
Все эти подтверждающие документы о факте извещения, ссылки прикладываются к межевому плану.
В идеале, если владелец не имеет спорных вопросов с соседями, достаточно поговорить с ними, описав суть процедуры, оповестить о дате и времени приезда кадастрового инженера для проведения работ.
Способы извещения о согласовании границ во время постановки на учет или для их изменения
Извещение владельцев соседних участков о процедуре межевания – обязательное условие этого процесса, причем подтверждающие документы прилагаются к межевому плану. В большинстве случаев, эта обязанность возлагается на исполнителя. Кадастровый инженер может тремя способами известить участников процесса о предстоящей процедуре.
Обговорить вопрос индивидуально
Вариант оповещения в виде индивидуальной беседы актуален в случаях, когда соседи дружны и не имеют никаких претензий, относительно границ земельных участков. Таким образом согласование происходит при личной встрече и фиксируется подписями соседей в соответствующем акте.
Сообщить о предстоящем собрании
Вариант собрания подходит в случае, если надел граничит с несколькими участками и кто-то из их владельцев имеет претензии по отношению к существующим границам изучаемого хозяйства.
Кадастровый инженер заранее оповещает соседей, когда именно будет происходить встреча по решению вопроса согласования границ земельных участков. Возможен вариант составления письменного извещения о предстоящем собрании, который передают всем участникам, фиксируя получение подписью.
Допускается отправление извещения по электронной почте или заказным письмом по адресу, указанному в базе госреестра.
Публикация извещения о собрании в местных периодических изданиях и сайтах администраций
Для извещения подходят только те газеты и сайты, в которых публикуется официальная информация, законы и правовые акты конкретно взятого муниципалитета. Размещение оповещения в периодике допустима в случае:
- Если в ЕГРН не имеется контактных данных необходимого человека.
- Было отправлено заказное письмо по указанному адресу, но оно вернулось отправителю с пометкой «не доставлено».
- Если интересуемый участок находится в границах общества садоводов или огородничества общего пользования; есть частью сельскохозяйственных земель, которые являются собственностью более 5 человек. Также надел может быть частью имущества владельцев квартир многоквартирного дома.
- Если работы выполняются на лесных участках.
Как быть, если сосед не дает согласия
Если хотя бы один из соседей имеет возражения по поводу границ участка, его показания инженер вносит в акт и вопрос рассматривается в кадастровой палате.
Если сосед не согласен с результатами межевания и не подписывает акт согласования, нужно обратиться в суд для установления границ. При обращении также прилагаются архивные данные, межевой и генплан. Суд рассматривает дело и устанавливает границу вне зависимости от желания соседа.
ВАЖНО. В споре о согласовании присутствует срок давности, который наступает с момента отказа соседом и до истечения 3 лет.
ПРИМЕР. Владелец участка проводит межевание своих земель для исправления ранее допущенных ошибок в реестре. Документы оформляются корректно без ошибок, но сосед отказывается подписывать акт согласования. Владелец надела обращается с иском в суд. В результате изучения дела и проведения судовой экспертизы кадастровые работы признаны корректными и на основании этих данных суд постановил закрепить границы участка. Плюс, стоимость расходов на юриста, госпошлину и судебную экспертизу сосед заплатил в таком же размере, как и истец.
Апелляционные жалобы недовольных соседей не повлияли на решение суда.
Документы процесса межевания
Межевой план
В документе фиксируются изображение участка в графическом виде, все доступные сведения о наделе, данные, которые были изменены, заключение инженера-исполнителя и согласовательный акт, подтверждающий, что соседи не имеют претензий к границам участка.
Межевое дело
Термин «межевое дело» использовался до 2001 г. Он был необходим для постановки на кадастровый учет и был, по факту, завершающим этапом межевания. На данный момент эту функцию выполняет межевой план.
Выписка из госреестра
Выписка из ЕГРН – это основной документ, на базе которого производятся любые сделки, связанные с участком земли. Он содержит всю доступную информацию по наделу. Этот документ является бессрочным, но кадастровая переоценка земель, которая периодически проводится государственными структурами для оценки стоимости автоматически нивелирует некоторые данные выписки.
ВАЖНО. При покупке земельного участка нужно помнить о регулярных изменениях стоимости земли, а соответственно, данных в выписке из госреестра.
Кадастровый план территории
КПТ – это выписка из госреестра, с общей информацией о реальных объектах недвижимости определенного кадастрового квартала, их границах и характеристиках. Этот документ необходим в ходе работ по межеванию для отслеживания соседних участков, при необходимости реализации геодезических, кадастровых работ и стоимости, для оформления межевого плана, внесения изменений.
Допустимо ли самому сделать межевание?
Владелец имеет право проведения межевания лишь при условии, что он сам является кадастровым инженером. В любом другом случае – запрещено!
Что владелец может сделать сам:
- заняться сбором подписей соседей в акте согласования;
- если ранее право собственности на землю не было оформлено, можно его зарегистрировать.
Как быть с многоконтурным участком?
Многоконтурными называются участки со сложной конфигурацией. Они могут иметь несколько контуров или включать «дыры».
ПРИМЕР. Один участок может быть разделен дорогой, на нем может находится столб или вышка линии электропередач.
В таком случае план составляют один, но он включает описание всех частей, а многоконтурному наделу присваивается один кадастровый номер.
Сложности, которые могут возникнуть при межевании таких участков:
- количество соседей, с которых нужно собрать подписи в акте может быть больше 4 человека, в виду сложной конфигурации границ;
- увеличивается стоимость работ и время на их реализацию.
В чем особенность дачных участков
Если на земельный участок распространяется дачная амнистия, право собственности на него можно оформить по упрощенной схеме: без обязательного межевания, при условии, что соседи не имеют претензий к границам.
Во всех остальных случаях дачные участки проходят такой же путь регистрации, с небольшими особенностями:
- если земля находится на территории садового некоммерческого товарищества, границы могут быть сформированы на базе генплана или документов на право пользования;
- оформление границ согласовывается не только с соседями, но и с администрацией товарищества, кооператива или другого образования, к котором относится исследуемый надел.
Можно ли оспорить межевание?
Вопрос оспаривания процедуры межевания рассматривается в судебном порядке после подачи иска. Для этого, необходимо доказать факт, что результаты работ нарушают ваши права на землю и что установленные границы соседнего участка не являются законными, не соответствуют фактическим.
Истец должен предоставить документы:
- Межевой план, заключение инженера-исполнителя работ. В случае, если документы оформлялись до 2001 г – межевое дело.
- Свидетельство о праве собственности на надел, выписка из госреестра, кадастровый паспорт.
- Истец инициирует проведение землеустроительной экспертизы по решению суда или в досудебном порядке и ее результаты прилагает к комплекту документов.
Иски о праве на недвижимость, к которым относится установление границ рассматривается по месту расположения земельного надела.
ВАЖНО. В большинстве случаев, суд устанавливает границы, определенные в результате землеустроительной экспертизы.
Межевание: шаг за шагом
- Выбрать кадастрового инженера или организацию с позитивными отзывами бывших клиентов и опытом работы без ошибок и отказов от регистрации дел. Заключить договор.
- Собрать пакет документов: паспорт, документ подтверждающий право собственности на землю, свидетельство/ выписка из госреестра, кадастровая выписка/кадастровый паспорт, технический паспорт на здания/сооружения, расположенные на участке при условии их наличия.
- Если участок граничит с другими наделами – акт согласования.
- Оформить заявление в многофункциональном центре для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности. Для этого при себе необходимо иметь документы: удостоверяющие личность, если обращается владелец, заверенная нотариусом доверенность, если оформлением занимается представитель, межевой план, документы на землю.
- В органах социальной защиты населения можно поинтересоваться о вариантах бесплатного оформления границ земельного участка.
